劉德科：只有保主體才能保交樓

立即訂閱▲收聽音頻截至2023年5月，全國各地1114個保交樓項目交付率僅為34%。文 / 劉德科（德科地產頻道總編輯）前幾天，吳曉波老師與我共同調研、討論，寫了一篇專欄文章，引發(fā)了不少爭議，當然也有很多建設性討論。今天的這篇專欄，是我們聚焦在保交樓這件穩(wěn)民生大事，提出的一些看法與建議，繼續(xù)就教于各方。保交樓沒有捷徑，只有下苦功夫。我們的觀點是——??本輪房地產困境就是民營房企的流動性困境。??房地產紓困的三大任務是保交樓、保主體與保市場，單維度地保交樓或保市場都很難有成效，現(xiàn)在迫切需要緊緊抓住“保主體”這個牛鼻子。??解開本輪房地產困境的有效辦法就是——給錢，即國家一再強調的“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險”。??現(xiàn)在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻，健全金融機構的容錯糾錯機制。牛鼻子應該是“保主體”保交樓是穩(wěn)民生的大事，但進展緩慢。全國保交樓項目，無論是復工率還是交付率，都不到一半。截至2023年5月，全國各地1114個保交樓項目交付率僅為34% ① 。那么多保交樓政策出臺了，為何依然進展緩慢？目前房地產面臨的三大困境：保交樓進展緩慢，爆雷房企仍在泥潭之中，購房意愿極其低落。針對這三大困境，國家已出臺了一系列政策，歸納起來就是：保交樓，保主體（防范化解房地產領域風險），保市場（支持剛性和改善性住房需求）。現(xiàn)在迫切需要把這“三保”打通，并且需要緊緊抓住“保主體”這個牛鼻子。實踐已經證明，單維度地保交樓，很難有成效。保交樓僅僅是房地產綜合征的一種外在潰瘍。現(xiàn)在是房地產行業(yè)的整個內在系統(tǒng)出了問題，僅僅只是在皮膚上擦藥膏，當然很難有成效——撥付再多的保交樓專項資金，也是事倍功半。單維度地保交樓，甚至會產生反作用，比如預售資金監(jiān)管過分嚴格，這種應激性措施反而把正常項目的現(xiàn)金流都變成了一個個資金孤島，倒過來影響了房企的正常現(xiàn)金流。單維度地保市場，也很難有成效。過去一年多時間，從中央到地方都已經出臺了很多面向購房者的放寬措施，但也是收效甚微。市場主體大規(guī)模塌陷，整個房地產市場就成了無源之水。所以，房地產紓困的牛鼻子應該是“保主體”，也就是國家一再強調的“防范化解房地產企業(yè)風險”。打通“三支箭”的末端梗阻在“保主體”層面，國家已經出臺了以“三支箭”（支持信貸、債券與股權融資）為核心的一系列紓困政策②，但也是成效不明顯。現(xiàn)在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻。政策無法有效落地，關鍵在于末端梗阻未打通。以“第二支箭”為例，去年11月份，央行出臺政策讓“中債信用增進公司”作為背書支持民營房企發(fā)債融資。中國銀行間市場交易商協(xié)會迅速受理了三家民營房企的儲架式注冊發(fā)行，想做一個示范，但銀行還是不買賬——債券可以發(fā)了，并且有“國家隊”的明確背書，銀行還是不買賬。發(fā)行機構負責人親自打電話勸說，銀行仍然不買賬。銀行有自己的難處，怕萬一形成壞賬，自己會被問責。銀行很無辜地變成了末端梗阻。無論是授信貸款，還是增信發(fā)債，表面上看確實都很熱鬧，但到了最后一道環(huán)節(jié)，就梗阻了。若不改進銀行的放貸機制，紓困政策注定只能是雷聲大，雨點小。當前階段，銀行可以非常迅速地給小微企業(yè)與國企（不限于地產國企）放貸，但對于大中型民企（不局限于民營房企）來說，獲取貸款的難度反而是越來越高。為了打通末端梗阻，現(xiàn)在亟需健全金融機構的容錯糾錯機制。本質上是民企的流動性困境本輪房地產困境，是中國經濟的一個縮影。簡而言之，房地產困境就是民營房企的流動性困境。把民營房企放進所有民營經濟的語境中來看，可以看得更清楚——??債券發(fā)行規(guī)模：2022年民企發(fā)行債券0.97萬億，國企為29.25萬億。??債券凈融資規(guī)模：2022年民企債券凈融資額為-2078.52億，是負值，國企為2.55萬億。??債券存量：2022年民企發(fā)行債券存量是2.23萬億，國企為59萬億③。僅僅從債券融資這一個切口，你就可以看出民營企業(yè)的流動性困境，更遑論貸款融資與股權融資。那么，怎么解開本輪房地產困境？如果很粗暴地給兩個字，就是：給錢。民企（不局限于民營房企）若能在目前基礎上增加20%左右的融資，將極大地緩解流動性困境，進而使中國經濟獲得更多活力。給錢不是放水，不是刺激，而是紓困。就民營房企而言，紓困的刻度線應該是國家強調的“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險”。具體而言，恒大本該倒，世茂或旭輝本不該爆雷。給錢未必是突破規(guī)則，而是進一步落實現(xiàn)有政策，打通“三支箭”等一系列金融支持房地產措施的末端梗阻，避免“收縮—爆雷—再收縮—再爆雷”的惡性循環(huán)。再總結一下只有保主體才能保交樓，這就是我們從認知到導則、從辦法到落地提出的建議——◎認知：本輪房地產困境就是民營房企的流動性困境。◎導則：房地產紓困的三大任務是保交樓、保主體與保市場，單維度地保交樓或保市場都很難有成效，現(xiàn)在迫切需要緊緊抓住“保主體”這個牛鼻子。◎辦法：解開本輪房地產困境的有效辦法就是——給錢，即國家一再強調的“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險”。◎落地：現(xiàn)在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻，健全金融機構的容錯糾錯機制。注釋：①參照建筑行業(yè)B2B信息服務平臺百年建筑網調研報告數(shù)據，截至2023年5月，全國各地1114個保交樓項目交付率僅為34%；參照克而瑞研究中心調研數(shù)據，2022年末，32個典型城市的290個前期停工項目中，有126個仍處于停工狀態(tài)。②2 022 年 11月24日 ，“ 金融支持房地產 16條” ，《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，銀發(fā)〔 2 022 〕 2 54 號。③w ind 數(shù)據。本篇作者|劉德科|當值編輯|李夢清主編|何夢飛|圖源|VCG加入超級會員暢學吳曉波頻道App全部房產、理財、金融課程點擊下圖▼立即加入