一個極為重要的轉(zhuǎn)折點......

作者 | 燕大再講一下樓市，因為實在是太重要了。國人的主要負(fù)債和資產(chǎn)就集中在房產(chǎn)上，毫不夸張的說，有房的，多數(shù)身家都在房產(chǎn)上，沒房的，哪怕租房也必然受影響；另外，新一線的杭州市突然放的大招也著實過于震撼。要知道政策面在前面一年多不斷釋放樓市利好，也沒有哪個核心城市一步到位釋放三個大招。廣州，限購區(qū)120平以上的住房放開限購，支持“租一買一”“賣一買一”，也就是說，把舊房掛牌租賃或出售的再買可減相應(yīng)套數(shù)；北京，已在京有1-2套房的，可在五環(huán)外再購1套；上海，官方出面介紹中介和房企，幫居民解決賣舊房和買新房，實現(xiàn)‘以舊換新’；深圳，分區(qū)調(diào)整限購，非當(dāng)?shù)貞艏?年社保即可在非限購區(qū)買房，之前是3年，有戶口且兩孩（未成年)家庭可在限定區(qū)再買1套，納稅100萬或10人以上公司，可以公司名義再限定區(qū)買房；成都，全面取消限購，不再審核購房資格?？吹贸鰜恚蠹夷呐鲁鳂I(yè)也是充分發(fā)揮‘主觀能動性’，有的純屬隔靴搔癢，成都的松綁力度比廣州更大。再看杭州呢，上面幾城有的它都有、別人沒的它也有。不但全面取消限購，還同步放開買房落戶，還活學(xué)活用，只要把舊房掛牌待售，再買就算首套，可享受首套低利率。而且關(guān)鍵是，杭州作為長三角中心城市之一，新一線城市，全面取消限購、買房落戶這兩樣重磅利好無異于在當(dāng)前幾大核心城市同臺搶人背景下投下一顆核彈。等于在北上廣深釋放終極大招之前占據(jù)絕對的先手，虹吸全國人才，尤其對同處長三角的大上海、蘇州都將形成虹吸壓力。畢竟目前從宏觀上來看，房地產(chǎn)是個存量市場，也就是買方市場，掛牌賣房者眾，房價最終取決于買家。買家的數(shù)量是既定的，那么接下來抄杭州作業(yè)的城市或?qū)⒃焉涎荨Ｔ捳f回來，眾多核心城市已然紛紛釋放重大利好，樓市會不會起底反彈？根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，五一假期，樓市僅北京、成都、濟南3成成交表現(xiàn)好于去年，主要因素可能就是成都和北京趕在五一前松綁了限購。另外據(jù)中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，五一假期，廣州新房日均成交0.73萬平米，同比下降65%，降幅是一線城市中最大的，而北京同比上漲19%，深圳和上海分別同比下降32%和62%。按理說北上廣深四大城市擁有大量外地購房客和本地需求，而且還是正值黃金假期，但是除了剛松綁限購五環(huán)外的北京，其余三城哪怕廣州深圳都在早前就已釋放利好，但同比仍然大幅下降。所以由此也可見，對于房地產(chǎn)的中短期未來并不能太樂觀，一方面兩極分化必然會更加嚴(yán)重，貴的更貴、降的繼續(xù)降，另一方面，只怕后續(xù)政策力度會超出想象。那么，如果樓市繼續(xù)不景氣，政策面會再釋放什么大招？說到這個，我倒想起了美帝08年次貸危機，為什么會發(fā)生次貸危機，原因很多，但主要有以下幾點：1，底層資產(chǎn)質(zhì)量差。一開始買房可能只要兩成首付，之后逐漸降低，0.3成首付甚至零首付、超貸，換句話說買房的人從一開始能付得起兩三成首付的中產(chǎn)及以上，到后面哪怕沒啥收入的人也能全靠貸款買房，中介、評級機構(gòu)為賺錢閉著眼蓋“蘿卜章”，金融機構(gòu)閉著眼放款。到2006年，據(jù)報道，美帝8成的房貸是由中低收入及以下人群在背著，這就意味著房貸形成的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量極差。2，金融機構(gòu)、掮客、評級機構(gòu)等等閉著眼出具合格評級、研究出種類繁多的房貸衍生品，衍生品投到資本市場上買賣交易，資產(chǎn)證券化像放衛(wèi)星一樣迅速膨脹，賣向全球投資者。3，即使購房人斷供也是無追，只要把抵押給金融機構(gòu)的房子扔給金融機構(gòu)就能直接免債，即使個人資不抵債也能走個人破產(chǎn)，輕松甩掉債務(wù)然后‘開開心心’去流浪，成為美麗風(fēng)景線。這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)就極容易形成斷供潮。暴雷就在一瞬間，大量中低收入及貧困人群支付不起高額房貸，金融機構(gòu)出現(xiàn)巨大風(fēng)險敞口空洞，隨機的一個多米諾骨牌倒下瞬間就自下而上引爆資本市場，買了房貸衍生品的全球投資者瞬間血本無歸。在暴雷前一刻，個別華爾街之狼捂著蓋子向全球投資者低價甩賣即將成為廢紙的房貸衍生品，成功踩著落水者上岸...拋開復(fù)雜的金融不談，就說房地產(chǎn)，美帝的經(jīng)驗教訓(xùn)可能是我們政策摸石頭過河的石頭，是下限。就拿首付比例來講，前兩年有磚家建議實行零首付，但老美的教訓(xùn)擺在這，政策面的底線思維一定是存在的，中短期內(nèi)不可能零首付，哪怕1成首付都不太現(xiàn)實。但是，如果以老美的教訓(xùn)為下限的話，那么在這個下限和當(dāng)前政策之間，可調(diào)控范圍還是極廣的。如果中短期內(nèi)住房交易量難以托住，那么后續(xù)政策面必然會朝著這個下限方向調(diào)節(jié)！現(xiàn)在再反觀‘準(zhǔn)一線’城市杭州全面取消限購及買房落戶，或許就是房地產(chǎn)周期中的又一重要轉(zhuǎn)折點。-End -希望和你一起共鳴！weixin-queen2019