東吳證券：廣州放松限購政策，房地產(chǎn)供需政策有望持續(xù)加碼，推薦關(guān)注兩類房企

投資要點事件：2024年1月27日，廣州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。放松限購政策，力度超出市場預期。本次《通知》明確：（1）在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍；（2）在限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在我市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數(shù)。2023年8月30日，廣州在一線城市中率先官宣“認房不認貸”：居民家庭在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。2023年9月20日，廣州放松限購，將番禺、花都、黃埔、白云（江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）移出限購區(qū)域，僅在越秀、珠海、荔灣、天河、白云（除上述四鎮(zhèn)以外區(qū)域）、南沙等區(qū)域?qū)嵤┫拶彛⑶覍⒎菑V州市戶籍居民家庭獲取購房資格所需繳納社保/個稅的年限從5年下調(diào)至2年。本次限購政策放松力度超出市場預期：將住房出租或掛牌出售即可核減套數(shù)，結(jié)合“認房不認貸”，我們認為接近于完全放開限購和限貸政策，預計將有效刺激置換改善需求，促進市場復蘇。但同時也可能造成二手房掛牌量有所上升。加大保障房力度，精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。本次《通知》明確，將繼續(xù)加大保障房供應力度，2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發(fā)放住房租賃補貼1.8萬戶。同時建立我市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)精準對接，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。1月13日，廣州黃浦區(qū)首批配售型保障房已開工，保障房政策的迅速落地推進以及對房企的融資支持預計將有效拉動廣州2024年的新開工和房地產(chǎn)投資。廣州示范效應顯著，全國政策方向明確，預計供需兩端政策放松有望加速。中央近期多次表態(tài)加大對房地產(chǎn)的金融支持力度。2024年1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》；2024年1月25日，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企表示要加快推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效。根據(jù)以往經(jīng)驗，廣州市往往率先響應中央要求放松地方政策，我們預計其他核心城市有望陸續(xù)跟進放松，推動房地產(chǎn)市場溫和復蘇。復蘇的持續(xù)性仍受到宏觀經(jīng)濟復蘇的影響，因此需要進一步跟蹤觀察。投資建議：近期中央密集發(fā)聲表態(tài)，廣州率先響應中央要求，預計供需兩端政策將持續(xù)加碼。我們推薦關(guān)注兩類房企1）當前估值較低、可能受到市值管理考核要求的央企，未來預計將通過增持、回購、提高分紅比例等手段傳遞信心，穩(wěn)定預期。推薦：保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)，建議關(guān)注：華潤置地、中國海外發(fā)展。2）擁有充沛優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)資產(chǎn)、現(xiàn)金流有望邊際改善的房企。推薦：萬科A、新城控股，建議關(guān)注：龍湖集團。風險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預期；行業(yè)信用風險持續(xù)蔓延，流動性惡化超預期。本文源自券商研報精選